Mieszkania deweloperskie a prawo budowlane. Kluczowe zmiany i ich wpływ na inwestorów

Lata 2024-2025 przyniosły jedne z najbardziej kompleksowych zmian w prawie budowlanym i ustawie deweloperskiej ostatnich lat. Nowe regulacje, obejmujące cyfryzację procedur, zaostrzenie norm technicznych oraz wzmocnienie ochrony nabywców mieszkań, istotnie zmieniają warunki realizacji inwestycji mieszkaniowych i zwiększają odpowiedzialność deweloperów.

Zmiany legislacyjne w obszarze budownictwa i rynku nieruchomości mają na celu dostosowanie procesu inwestycyjnego do wyzwań technologicznych, środowiskowych i społecznych. Nowe przepisy wpływają zarówno na etap planowania, jak i realizacji mieszkań deweloperskich. Dla inwestorów oznacza to konieczność dokładnej analizy obowiązujących regulacji i dostosowania strategii działania do nowych realiów prawnych.

Cyfryzacja procesu budowlanego i zmiany proceduralne

Jednym z kluczowych kierunków nowelizacji prawa budowlanego jest cyfryzacja procesu inwestycyjnego. Wprowadzono elektroniczny dziennik budowy oraz rozwiązania upraszczające część procedur zgłoszeniowych i administracyjnych. Celem tych zmian jest usprawnienie obiegu dokumentów i skrócenie czasu obsługi inwestycji przez organy administracji. Dla deweloperów oznacza to jednak konieczność wdrożenia nowych systemów informatycznych i przeszkolenia personelu, co wiąże się z dodatkowymi kosztami organizacyjnymi.

Zaostrzone wymogi techniczne i energetyczne

Nowe przepisy wprowadzają bardziej restrykcyjne standardy w zakresie efektywności energetycznej budynków. Inwestorzy realizujący mieszkania deweloperskie muszą uwzględniać m.in. obowiązek instalacji punktów ładowania dla samochodów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych oraz magazynów energii. Zmiany obejmują także doprecyzowanie definicji budynku i budowli, co ma znaczenie dla kwalifikacji obiektów, stosowania norm technicznych oraz kwestii podatkowych. W praktyce przekłada się to na wzrost kosztów realizacji inwestycji oraz konieczność stosowania bardziej zaawansowanych rozwiązań technologicznych.

Nowe zasady planowania przestrzennego

Istotne modyfikacje objęły również system planowania przestrzennego. Wprowadzenie planu ogólnego gminy w miejsce dotychczasowego studium uwarunkowań zmienia zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje WZ będą możliwe wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym, a ich ważność została ograniczona do pięciu lat. Dla deweloperów oznacza to zwiększone ryzyko inwestycyjne, szczególnie na terenach pozbawionych aktualnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Obowiązek zapewnienia miejsc schronienia

Nowym elementem regulacyjnym jest obowiązek zapewnienia w nowych budynkach miejsc schronienia. Przepisy dopuszczają m.in. realizację przydomowych schronów o powierzchni do 35 mkw bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Choć rozwiązanie to ma charakter bezpieczeństwa publicznego, dla deweloperów stanowi dodatkowe obciążenie projektowe i finansowe, wpływające na układ budynków oraz koszty inwestycji mieszkaniowych.

Zmiany w ustawie deweloperskiej i ochrona nabywców

Nowelizacja ustawy deweloperskiej znacząco wzmacnia pozycję nabywców mieszkań. Przywrócono możliwość korzystania z rękojmi za wady także po zawarciu umowy przenoszącej własność, co zwiększa zakres odpowiedzialności dewelopera. Rozszerzono również ochronę na niektóre lokale użytkowe sprzedawane łącznie z mieszkaniami. Z punktu widzenia inwestorów oznacza to konieczność większej staranności na etapie realizacji oraz dokładniejszego zabezpieczenia kwestii prawnych.

 

—

Artykuł sponsorowany